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成华区75亩熟地11月初或上市价格温柔赚波音737起飞爆胎

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来源: 作者: 2019-07-05 09:54:18

成华区75亩熟地11月初或上市 价格温柔赚足眼球

11月5日,城北富森美家居北侧,熊猫大道南侧将推出一宗74.45亩的商业兼容住宅地块,2500元/平方米的起拍楼面地价赚足了眼球,在高价地满天飞的背景下突然冒出一宗价格如此 温柔 的主城区地块,不免让人多留意两眼,这宗富森美旁边的地块为何会低价登台呢?地块成色如何呢?锐理数据对这个 疑点 颇多的地块进行了深入研究。

借力富森美 地块交通便捷人气旺

该地块位于青龙街道白莲池苗圃内,川陕路西侧,熊猫大道南侧,富森美家居北侧,目前地块已经平整。

由于挨着富森美家居,而且18路公交站的始发站就在地块旁,所以地块附近的人气非常旺。靠近熊猫大道的一侧有18路公交车,从地块步行不到五分钟可达三环路北四段车站,该车站有通往昭觉寺公交站、空港工业园公交站、茶店子公交站、十陵公交站、银杏园公交站、琉璃厂公交站的公交线路,出行较为便利。

而且从整个区域规划来看,地块的北侧是通威的项目和通威渔场,地块的西侧和南侧是富森美家居,附近还有百亩城市中央公园和大熊猫繁育基地,以及国际医院和国际学校等高端公服配套设施。 傍着 富森美对于商业部分来说,绝对是利好的,但是对于住宅部分来说,或会受到噪音影响,如果拿地开发商在产品布局时稍用技巧,即可解决这个问题,既可以享受到富森美和便利公交带来的人流,也可以使住宅部分更加宜居。

高性价比地块需自持商业

今年,不少地块因为起拍价过高而导致流拍,郫县红光镇社区集体起拍楼面地价2483元/㎡,金牛区天回镇街道万圣社区地块起拍楼面地价2647元/㎡, 双流县协和街道(原华阳街道)一心村4、5、7组,清河村8组地块起拍楼面地价为2550元/㎡,就连成华区龙潭街道鹤林一组地块起拍楼面地价都已达到4000元/㎡,这些地块无一幸免,均遭遇流拍,如此来看,这宗主城区、三环附近的地块性价比确实比较高。

那么,拿下该宗地有何要求呢?根据国土局公布的出让须知显示,首先,竞得人应在签订《出让合同》之日起 6 个月内动工建设,从动工建设之日起 3 年内竣工。其次,根据成华区昭觉寺文化旅游商贸区产业发展规划,该宗地用于建设以家居类用品为主题的大型卖场、商业街区等项目;竞得人须建设大型集中商业面积不低于 50000 平方米。再次,项目建成后,竞得人须自持商业物业建筑面积不低于 50%。最后,宗地东侧长约 200 米,宽约 30 米的规划道路由土地竞得方负责按设计标准实施建设,建设后无偿移交成华区人民政府。且临熊猫大道 30 米范围内禁止修建住宅。

在所有指标中,商业自持是大家最为关注的一点,自持比例占一半,看似低价的地块是否还有得赚呢?

自持不用怕 溢价80%都有得赚

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价,带入锐理数据的测算模型,再预估开发周期内的价格涨幅,则该地块的成交价在4567/㎡之内都可以考虑拿地,此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在3977元/㎡之内,投资净利润在15%以上,利润更为可观。

锐理数据土地前期顾问表示,通过测算来看,该地块的利润比较可观。首先,地块起拍价相对较低,对买地方来说具有较好的利润空间和拍卖叫价空间,而且当溢价率在83%时,仍有约10%的开发利润空间。其次,利用锐理数据的地块周边分析可以查看到,该地块旁边富森美已经形成较好的商业氛围,地块附近还有即将开业的城北宜家,在城南,宜家和富森美这对 老搭档 打造出了新南天地商圈。此次,再度合作,或许会再创新商圈,带动人流、商流、物流、信息流在周边区域发展,有利于本案自持商业的开发。第三,锐理所采用的测算模型算出的地价是不含自持商业的未来收益部分的,在保守估算情况下都有如此可观的利润水平,该地块的整体利润空间可见一斑。若按正常的情况,该地块未来的整体收益跟他的地价相比会更加划算。

最终谁会拿下该地块呢?请关注11月5日土地拍卖直播。


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